Mietrecht in Deutschland

Hier in Deutschland hat jeder rechts- und geschäftsfähige, in die Gesellschaft eingebundene Bürger einen festen Wohnsitz. Dieser meistens erste und einzige Wohnsitz ist bei der überwiegenden Mehrheit der Bevölkerung eine Mietwohnung. Gemeint ist damit ein Wohnraum, der vom Immobilieneigentümer zum Bewohnen gegen ein monatliches Entgelt überlassen, sprich vermietet wird. Dieses Wohnung mieten ist immer ein ganz natürliches Spannungsfeld. Vermieter und Mieter brauchen einander; der eine aus finanziellen, der andere aus geradezu existenziellen Gründen. Keineswegs jeder kann eigenen Wohnraum schaffen, und mancher möchte das auch gar nicht. Denn zur Miete zu wohnen bringt auch Vorteile mit sich. In dieser Zweckgemeinschaft verfolgt also jeder seine eigenen Interessen.

Das führt naturgemäß zu Reibungen, zu Unstimmigkeiten bis hin zu Ärgernissen. Die Basis für das erzwungene, wenn auch beabsichtigte Miteinander sind der individuelle Mietvertrag nebst dem Mietrecht als Gesetzesgrundlage sowie der einschlägigen Rechtsprechung. In einem Mehrfamilienhaus wird der Mietvertrag um die Hausordnung ergänzt. Doch die Mietpraxis zeigt, dass keineswegs alles per Gesetz und Vertrag geregelt werden kann. Im Mietalltag treten Situationen auf, die für keinen der Beteiligten vorhersehbar sind, und die auch nicht beabsichtigt waren. Sie ergeben sich ad hoc und müssen gelöst werden; bestenfalls im gegenseitigen Einvernehmen, schlimmstenfalls vor dem Richter am Amtsgericht.

Das deutlich größere Risiko in diesem Miteinander zwischen den beiden Parteien trägt der Vermieter. Er stellt mit der Mietwohnung sein Eigentum zur Verfügung; das kann der Mieter weitgehend nach eigenem Ermessen nutzen und abwohnen, bis hin zu ableben. Dafür zahlt er schließlich die Kaltmiete je m² Wohnraum. Der Vermieter kennt seinen Mieter, und trotzdem kennt er ihn nicht. Wie es so schön heißt, kann man sein Gegenüber nur vor, aber nicht in den Kopf hinein schauen. Der Vermieter weiß im Endeffekt nicht, was sein Mieter denkt, was er beabsichtigt und was er in der Mietwohnung so tut. Die Möglichkeiten des Vermieters, über seinen Mieter Näheres zu erfahren, sind begrenzt und werden vom Gesetzgeber auch bewusst enggehalten. Das Beibringen einer Schufa-Eigenauskunft des Mieters ist noch vertretbar, nicht jedoch das Verlangen nach einem Führungszeugnis. Auch die Vormieterbescheinigung hat nur eine eingeschränkte Aussagekraft, vergleichbar mit einem wohlmeinenden Dienst- oder Arbeitszeugnis.

Im Grunde genommen kann sich der Vermieter kaum davor schützen, von seinem Mieter, wie es genannt wird, über den Tisch gezogen zu werden. Ihm bleibt die dauerhaft hohe Wachsamkeit als einzige Möglichkeit, um einen drohenden Schaden so gering wie möglich zu halten. Angesprochen ist damit der mittlerweile immer weiter verbreitete Mietnomade. Wie der Begriff ausdrückt, zieht der Mieter wie ein Nomade von Mietwohnung zu Mietwohnung, wobei er überall Chaos, Mietschulden sowie eine verkommene Mietwohnung hinterlässt. Den Schaden hat zu hundert Prozent der Vermieter. Um die Wohnung wieder vermietbar zu machen, muss er in die Renovierung investieren. Das kostet einen vier- bis fünfstelligen Betrag. Den muss er bezahlen und auch zahlen können. Er muss investieren, um wieder die Chance zu haben, Mieteinnahmen zu erzielen. Die Geltendmachung von Regress- und von Schadensersatzansprüchen ist eine zweite, ganz andere Sache. Das dauert Zeit, kostet Geld und ist oftmals wenig aussichtsreich bis hin zu erfolglos. Auch hier entstehen dem Vermieter Kosten und Ausgaben, die finanziert sein wollen.

Ein zweiter, ebenfalls häufiger Reibungspunkt ist die Nebenkostenabrechnung. Die Mietzahlung gliedert sich in die Kaltmiete sowie in die Betriebs- respektive die Nebenkosten. Die Summe aus beidem ist die Warmmiete, die der Mieter monatlich zahlt. Grundlage für die Betriebskosten ist die BetrKV, Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten, kurz Betriebskostenverordnung aus dem Jahr 2004. Darin ist im Einzelnen geregelt, welche Kostenarten auf welche Art und Weise vom Vermieter auf den Mieter umgelegt, in dem Sinne weiterberechnet werden können und dürfen. Auch hier ist die Situation so, dass ein Gesetz den Rahmen vorgeben, jedoch keinen Einzelfall regeln kann. Dementsprechend groß und weit ist der Ermessensspielraum für die einzelne Betriebskostenabrechnung. Mit den Ausgaben für die Betriebskosten tritt der Vermieter in Vorlage. Der Mieter zahlt einen monatlichen Teilbetrag als Vorauszahlung im Hinblick auf die jährliche Endabrechnung. Dann zeigt sich, ob die Vorauszahlung zu hoch oder zu niedrig war, und ob der Vermieter die verschiedenen Kostenarten richtig berechnet hat. Für den einzelnen Mieter ist die Nebenkostenabrechnung recht einfach. Zu einem ernsthaften Problem kann sie jedoch in einem Mehrfamilienhaus oder in einer Wohnanlage mit mehreren Dutzend Mietparteien werden. Der Vermieter möchte möglichst viele Nebenkosten so hoch wie möglich umlegen, der Mieter hingegen möglichst wenig an Betriebskosten bezahlen. Das bietet genügend Zündstoff für Rechtsunsicherheit bis hin zum Rechtsstreit vor Gericht.

Diese beiden Beispiele machen deutlich, wie schwierig und unerfreulich die Situation des Vermieters sein kann. Er weiß zu Beginn des Mietverhältnisses nicht, was ihn demnächst oder in weiterer Zukunft erwartet. Feststeht, dass es kurz über lang zu Misshelligkeiten bis hin zum Crash mit dem Mieter kommen kann. Darauf sollte der Vermieter vorbereitet sein.

Dazu braucht er zweierlei, und zwar
• einen Rechtsanwalt als Hausanwalt
• eine private Rechtsschutzversicherung mit dem Schwerpunkt Vermieter-Rechtsschutz

Auch der friedfertigste Vermieter kann in eine Situation hineingezogen werden, in der er ohne Rechtsberatung und Rechtsvertretung nicht weiterkommt. Spätestens wenn ihn der Mieter von seinem eigenen Rechtsanwalt anschreiben lässt, weiß der Vermieter, was ihm bevorsteht. Der Mieter signalisiert ihm: Die Zeit des Redens ist vorbei, jetzt wird gehandelt. Der Vermieter muss seinem mittlerweile ungeliebten Vertragspartner, wie man sagt, auf Augenhöhe begegnen können. Er braucht einen Rechtsanwalt, und zwar bestenfalls einen Fachanwalt für Mietrecht. Doch der kostet Geld!

Dem Vermieter sollte bewusst sein, dass er eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung steuerlich geltend machen kann. Diese Versicherung steht im direkten Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung. Die Einnahmen aus Vermietung & Verpachtung reduzieren sich rechnerisch um den Beitrag zu der Rechtsschutzversicherung. Der Versicherungsbeitrag ist überschaubar und bestens angelegt. Er kann jedoch nicht nach der BetrKV auf den Mieter umgelegt werden. Doch das ist auch gar nicht beabsichtigt. Vielmehr hat der Vermieter mit dieser Rechtsschutzversicherung die Garantie, seine Rechte als Vermieter in vollem Umfang wahren und wahrnehmen zu können. Ob Nebenkosten, ob Mietschulden, ob Wohnungsmessie oder Mietnomade; jede der Streitigkeiten geht zu Lasten des Vermieters. Und wenn der die Mieteinnahmen zur Refinanzierung eines Bau- oder Modernisierungsdarlehens braucht, dann ist es umso bitterer, wenn er sein Recht nur deswegen nicht bekommen kann, weil er keinen Rechtsanwalt hat oder ihn sich finanziell nicht leisten kann.

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